Reparaciones urgentes y necesarias: ¿qué diferencia hay?
Aunque la ley no hace distinción entre reparaciones urgentes y necesarias, entender esto es clave para una buena gestión:
- Reparación necesaria: es toda aquella que debe hacerse para conservar el edificio en condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Su ejecución requiere aval de la asamblea.
- Reparación urgente: es aquella que no puede esperar. Se realiza para evitar un daño grave e inminente, y debe resolverse de inmediato, incluso sin autorización previa.
La clave: toda reparación urgente es necesaria, pero no toda reparación necesaria es urgente.
Qué dice el Código Civil y Comercial
Art. 2054 – Reparaciones urgentes
Permite que cualquier propietario actúe como gestor de negocios en ausencia del administrador y del consejo, solo si la reparación es urgente. El consorcio puede rechazar el reintegro si el gasto fue injustificado.
Art. 2067 – Funciones del administrador
El administrador debe encargarse de la conservación de las partes comunes y la seguridad del edificio. Tiene derecho y obligación de actuar ante una urgencia, sin necesidad de consultar a la asamblea.
Procedimiento recomendado para determinar reparaciones urgentes y necesarias
Verificá la urgencia
- ¿Existe un riesgo inminente para el edificio o las personas?
- ¿Podés justificar que no se podía esperar?
Documentá con informes técnicos
- Consultá con un profesional matriculado.
- Guardá presupuestos, actas y comunicaciones.
Comunicá al consejo o asamblea
- Aunque no sea necesario para urgencias, siempre suma informar.
Para reparaciones necesarias:
- Seguí los pasos del reglamento.
- Llevá el tema a la asamblea para su aprobación.
¿Y si es una modificación estructural?
Las modificaciones estructurales siempre requieren unanimidad.
Según el beneficio que generen:
- Beneficio común: acuerdo unánime de los propietarios.
- Beneficio individual: acuerdo unánime + el propietario asume los costos.
Siempre respaldate con un informe técnico que acredite la necesidad.
Un resumen:
| Tipo de reparación | ¿Requiere asamblea? | ¿Puede actuar el administrador? | ¿Necesita unanimidad? |
| Urgente | ❌ | ✅ Obligación legal | ❌ |
| Necesaria | ✅ | 🚫 (debe esperar asamblea) | ❌ |
| Modificación estructural | ✅ | 🚫 | ✅ |
¿Sos administrador de consorcios? En ConsorcioAbierto te damos respaldo operativo para trabajar mejor.
