Grietas, humedad, caños rotos, un ascensor fuera de servicio o mantenimiento de balcones. Las reparaciones en los edificios están a la orden del día.´¿Cómo encararlas en un contexto donde la morosidad en los consorcios ronda el 17%?
El atraso en el pago las expensas es una tendencia que se sostuvo a lo largo de todo 2024 y se mantiene en 2025. Mientras tanto, el mantenimiento extraordinario y las obras representan entre un 7 y 8% de los gastos del consorcio.
Los vecinos se enfrentan a la difícil situación de preservar sus viviendas, mientras que los administradores tienen la compleja misión de llevar adelante el mantenimiento de los edificios con cada vez menos recursos.
Reparaciones en los edificios: separar entre necesarias y urgentes
Al hablar de reparaciones en los edificios lo primero que se debe hacer es distinguir entre aquellas que son necesarias de las que son urgentes. En este contexto, la figura del administrador del consorcio tiene un rol central. Según el artículo 2067 del CCCN, uno de los deberes del administrador es atender a la conservación de las cosas y partes comunes, a la seguridad de la estructura del edificio, dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.
Esto implica velar por el mantenimiento general y también actuar ante cualquier situación que suponga un riesgo. Incluso si la asamblea de propietarios decidiera no realizar determinada reparación, el administrador sigue estando legalmente obligado a intervenir si la seguridad o la habitabilidad del inmueble están comprometidas.
En el caso específico de las reparaciones urgentes, la normativa es aún más clara. El artículo 2054 habilita a cualquier propietario a intervenir directamente cuando estas sean necesarias y no haya presencia del administrador ni del Consejo de Propietarios. “Existe para que el propietario tenga la potestad de realizar esta acción cuando sea necesario con dos requisitos: la urgencia y la ausencia. Y sí o sí la asamblea deberá, con posterioridad, ratificar lo que se haya hecho”, aporta Martín Lermer, abogado especialista en propiedad horizontal.
La regla es clara: el administrador tiene la obligación primaria de actuar ante cualquier daño o situación de riesgo. Y no hacerlo, puede implicar consecuencias legales directas. De hecho, si un desperfecto genera daños por falta de acción, la responsabilidad podría recaer directamente sobre el administrador.
Por esto, el consejo del especialista es, ante un eventual daño o reparación, siempre pedir un peritaje rápido de un especialista, para determinar si debe ser solucionado de forma urgente o puede postergarse.
La financiación en consorcios morosos
En un contexto de alta morosidad, es importante distinguir cómo se financian estos arreglos. El Código establece que las expensas extraordinarias son aquellas determinadas como extraordinarias por la Asamblea. Pero cuando se trata de reparaciones urgentes, la ley aclara que no se necesita autorización previa, ni tampoco que los fondos provengan de expensas extraordinarias. En esos casos, los gastos deben ser cubiertos a través de las expensas ordinarias, ya que se trata de una obligación impostergable del administrador y del consorcio.
Los problemas surgen cuando hay un vecino que no quiere pagar o se retrasa. En ese caso, el resto de los propietarios e inquilinos terminan siendo solidarios. “Lamentablemente, el vecino que paga tiene que pagar por el que no lo hace. En esos casos, el administrador deberá hacer una nueva expensa para recaudar la diferencia, algo que en el contexto inflacionario que veníamos teniendo era un desafío y lo sigue siendo”, remarca Lermer, aunque aclara que, tarde o temprano, el moroso siempre paga.
La tecnología al servicio del consorcio
Además de la normativa, la tecnología también puede jugar un rol clave paraevitar que los problemas lleguen a mayores. ConsorcioAbierto ofrece herramientas concretas que permiten a los administradores llevar un control ordenado del mantenimiento del edificio. Con su agenda digital es posible programar recordatorios sobre tareas como el control de matafuegos, la limpieza de tanques de agua o el mantenimiento de ascensores. El historial permite la consulta en cualquier momento.
Por otro lado, desde el sistema es posible gestionar la morosidad de los propietarios, ya que muestra en tiempo real el estado de deuda de cada unidad funcional. Esta información se encuentra disponible para la consulta del administrador y de los vecinos desde la app. Además, ante situaciones urgentes que no puedan esperar una asamblea, ConsorcioAbierto habilita una función de votaciones desde la aplicación para que los vecinos decidan, por ejemplo, entre diferentes presupuestos para una reparación. Así, la tecnología se convierte en una aliada para tomar decisiones más rápidas y transparentes.
