RPAC

RPAC: “arranquemos bien las cosas”

El Dr. Marcos Hernández define el Registro Público de Administradores de Consorcios de la Provincia de Buenos Aires (RPAC) como la instrumentación de cumplimiento de la Ley 14.701 para fortalecer la actividad profesional de los administradores, los representantes legales de los consorcios.

Si administrás consorcios en la Provincia de Buenos Aires, para poder emitir válidamente este Certificado, tenés que estar inscripto con tu matrícula vigente en el RPAC. Hernández indica que, “no alcanza con haber iniciado el trámite de inscripción, sino que se haya dictado y notificado el acto administrativo de su matriculación”, cumpliendo con la disposición 27/2023.

¿Tenés dudas sobre el RPAC? Leé esta nota.

¿Qué cambió con esta nueva disposición?

La Dirección del RPAC puso a disposición un modelo de certificado denominado: “Operación con los ojos abiertos”, con el objetivo de dar seguridad jurídica a todos los roles que conforman un consorcio.

Situación actual, sin ningún criterio unívoco

El Dr. Marcos Hernández explica que hasta el momento artículo 2067 inciso L del Código Civil y Comercial no se cumplía, se informaba de las expensas pero no de las deudas. Esto lleva a riesgos o reclamos:

• Alto riesgo para los escribanos de no consignar ni retener una deuda a favor del consorcio en el momento de la percepción del pago. Por ejemplo, una obra de gas.
• Desconocimiento del adquirente de compromisos asumidos por el consorcio. Por ejemplo, asambleas extraordinarias para reforma de fachada.
• Falta de conocimiento para el adquirente sobre juicios en curso pendientes de determinación de monto de sentencia, ordenanzas municipales ya publicadas o notificadas y que serán exigibles a corto plazo. para el consorcio; ergo, mayores compromisos patrimoniales para el consorcio y sus unidades.
• El administrador de consorcio era un sujeto extraño a la operación inmobiliaria, cuando es el representante legal de la persona jurídica cuya parte está sujeta a una transferencia de titularidad.

A partir de junio, más transparencia jurídica 

• El Certificado da garantía para los administradores, al ser una herramienta más de sana competencia profesional.
• Garantía para el escribano, que no está asumiendo riesgos personales ni profesionales.
• Garantía para los martilleros, ya que las operaciones inmobiliarias no presentan fallas en la seguridad y transparencia.
• Seguridad para las operaciones, ante cualquier situación no advertida en la vida consorcial, que se pone de manifiesto o justifica una reducción o conveniencia de monto y plazo de pago.

¿Quién puede expedir el Certificado?

El único autorizado para expedir este Certificado es el administrador matriculado en el RPAC, de acuerdo con lo establecido por el artículo 2 de la Ley 14.701, “Inscripción obligatoria para poder ejercer la administración de consorcios.”

¿Quién es la parte interesada?

• El titular de dominio o poseedor del bien: incluye apoderados, martilleros que acrediten mandato de venta y escribanos designados para la operación.
• Inquilinos: están fuera de la relación consorcial, su actividad es directamente con el poseedor del bien. El pedido solo puede limitarse a informar sobre deudas de expensas.

El titular o poseedor del bien puede solicitar el Certificado de Deuda a través del domicilio electrónico del administrador ante el RPAC, número de matrícula, o por la App de ConsorcioAbierto. El mismo medio se utiliza para recibir las comunicaciones consorciales, expensas y convocatorias de asamblea, entre otras funciones.

¿Por qué cumplir con el Certificado del RPAC?

✓ Para dar cumplimiento con lo previsto en el artículo 2 de la Ley 14.701.

✓ Asegurar el normal y efectivo cumplimiento de las funciones asignadas en el artículo 2067 inciso L del Código Civil y Comercial.

✓ Informar si la unidad adeuda suma alguna por expensas comunes con su monto y vencimiento.

Si:

✓ El consorcio adeuda a terceros o copropietarios alguna suma.

✓ Existen acciones judiciales en las que el consorcio sea parte, por ejemplo, un juicio por ejecución de expensas.

✓ Abona tasas y/o impuestos.

✓ Existen reclamos administrativos o extrajudiciales que afecten al consorcio.

✓ Existe Fondo Operativo y Fondo de Reserva, en su caso los montos correspondientes.

✓ El consorcio posee cuenta bancaria de su titularidad.

¿Cuál es el plazo en el que debe expedirse?

La ley establece un plazo de 3 días hábiles. La acreditación del vencimiento del plazo, sin una causa justificable, es una causal de incumplimiento prevista.

Causas justificables:

• Información inexacta o incompleta de la unidad funcional sobre la que se peticione. Si el pedido es sobre el número de lote, casa o departamento con detalle de piso y letra exacta, no debería existir una excusa válida.
• Falta de pago previo del honorario, autorizado por Asamblea (Artículo 15 de la Ley 14.701). En algunos casos, los honorarios de los administradores se basan en publicaciones de una Cámara específica. Si el acuerdo de honorarios no incluye la actividad de emisión del Certificado, su retención no es válida. De manera similar, si el administrador no estaba asociado a la Cámara o no tenía sus derechos políticos vigentes por falta de pago, tampoco podrá reclamar sus beneficios.

¿Cómo completar el Certificado desde ConsorcioAbierto?

1.  Verificá que estén actualizados y precargados todos los datos del consorcio en la plataforma:

• • En el Perfil del Usuario, validá que los datos del administrador sean correctos, y esté cargado el número de matrícula administrador y el legajo.
  • Revisá la información del consorcio: razón social, domicilio legal, CUIT, cuenta bancaria, etc.
  • En la sección de Consorcistas, verificá que estén actualizados los datos de los propietarios.
  • En Seguros, validá que estén vigentes y cargados los datos de la póliza de seguro.
  • En el Historial de Retenciones de Mes, detallá o verificá los datos de juicio, si los tuviera.

2.  Una vez validada y actualizada la información, dirigite a la ventana de “Gestión de Deudas” en el menú superior.

3.  Hacé clic en el botón inferior “Certificado de deudas”.

4.  Se va a abrir una ventana para generar el Certificado, seleccioná la unidad funcional que corresponde y completá a quién va dirigido. Luego, hacé clic en el botón “Generar”.

5.  Se descargará automáticamente un documento con los datos precargados del administrador, el consorcio, propietario y la unidad funcional. ¡Este documento ya cumple con todos los criterios que exige el RPAC!

6.  Completá los datos en blanco faltantes.

¡Listo! Ya podés presentar tu certificado.

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